فهرست مطالب
محاسبه کمیسیون املاک پیش از امضای قرارداد، جلوی یکی از رایج‌ترین بحث‌های پشت میز بنگاه را می‌گیرد. حق‌الزحمهٔ مشاور املاک بر اساس تعرفه‌ای تعیین میشود که هر سال برای هر شهر یا استان اعلام میشود و هم در خرید و فروش و هم در رهن و اجاره، از هر دو طرف قرارداد جداگانه گرفته میشود. در ابزار بالا نوع قرارداد را انتخاب کنید و مبلغ معامله یا مبلغ رهن و اجاره را وارد کنید تا سهم هر طرف، مالیات آن و جمع کمیسیونی که مشاور از دو طرف دریافت می‌کند نمایش داده شود. نرخ‌های پیش‌فرض ابزار بر اساس تعرفهٔ مشاوران املاک تهران است و اگر در شهر دیگری هستید، میتوانید آن‌ها را تغییر دهید. برای مثال، در قراردادی با ۲۰۰ میلیون تومان رهن و ۱۰ میلیون تومان اجاره، سهم هر طرف با مالیات ۴٫۴ میلیون تومان است.
راهنمای استفاده از محاسبه کمیسیون املاک
- نوع قرارداد را انتخاب کنید؛ خرید و فروش یا رهن و اجاره.
- مبلغ معامله یا ودیعه و اجارهٔ ماهانه را وارد کنید.
- در صورت نیاز، نرخ کمیسیون و مالیات را بر اساس تعرفهٔ شهر خود تغییر دهید.
محاسبه کمیسیون املاک در رهن و اجاره
در قرارداد رهن و اجاره، کمیسیون بر مبنای اجارهٔ ماهانه محاسبه میشود. چون بیشتر قراردادها ترکیبی از ودیعه و اجاره‌اند، ابتدا ودیعه با نرخ تبدیل به اجاره تبدیل و به اجارهٔ ماهانه اضافه میشود تا اجارهٔ معادل به دست بیاید. با نرخ رایج ۳ درصد، هر صد میلیون تومان رهن معادل ۳ میلیون تومان اجاره است. سپس سهمی از این اجارهٔ معادل که در تعرفه آمده، به عنوان کمیسیون هر طرف محاسبه میشود. در تعرفهٔ تهران این سهم یکچهارم اجارهٔ یک ماه است. برای قرارداد ۲۰۰ میلیون رهن و ۱۰ میلیون اجاره، اجارهٔ معادل ۱۶ میلیون تومان است و یکچهارم آن ۴ میلیون تومان؛ با مالیات ۱۰ درصد، سهم هر طرف ۴٫۴ میلیون تومان و جمع دریافتی مشاور از دو طرف ۸٫۸ میلیون تومان میشود.
یک نتیجهٔ مهم این روش آن است که تغییر ترکیب رهن و اجاره، تا وقتی اجارهٔ معادل ثابت بماند، کمیسیون را تغییر نمی‌دهد. خانه‌ای با ۶۰۰ میلیون رهن کامل و خانه‌ای با ۱۰۰ میلیون رهن و ۱۵ میلیون اجاره، هر دو اجارهٔ معادل ۱۸ میلیون تومان دارند و کمیسیون هر طرف در هر دو حالت ۴٫۹۵ میلیون تومان با مالیات است. برای تبدیل ترکیب‌های مختلف رهن و اجاره به یکدیگر، از تبدیل رهن به اجاره استفاده کنید.
جدول کمیسیون اجاره برای چند ترکیب رایج
جدول زیر کمیسیون هر طرف و کل کمیسیون را برای چند ترکیب رایج رهن و اجاره نشان میدهد. همهٔ اعداد با نرخ تبدیل ۳ درصد، سهم یکچهارم اجارهٔ معادل از هر طرف و مالیات ۱۰ درصد حساب شده‌اند.
| رهن | اجارهٔ ماهانه | اجارهٔ معادل | کمیسیون هر طرف با مالیات | جمع دو طرف |
|---|---|---|---|---|
| ۲۰۰ میلیون | ۱۰ میلیون | ۱۶٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۴٬۴۰۰٬۰۰۰ | ۸٬۸۰۰٬۰۰۰ |
| ۶۰۰ میلیون | — | ۱۸٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۴٬۹۵۰٬۰۰۰ | ۹٬۹۰۰٬۰۰۰ |
| ۱۰۰ میلیون | ۱۵ میلیون | ۱۸٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۴٬۹۵۰٬۰۰۰ | ۹٬۹۰۰٬۰۰۰ |
| — | ۲۰ میلیون | ۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۵٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۱۱٬۰۰۰٬۰۰۰ |
| ۱ میلیارد | ۵ میلیون | ۳۵٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۹٬۶۲۵٬۰۰۰ | ۱۹٬۲۵۰٬۰۰۰ |
مبالغ به تومان است. اگر تعرفهٔ شهر شما سهم متفاوتی دارد، مثلا نیم اجارهٔ یک ماه یا نرخ تبدیل دیگری، آن را در ابزار تغییر دهید تا نتیجه با تعرفهٔ محلی تطبیق پیدا کند.
کمیسیون خرید و فروش ملک
در معاملات خرید و فروش، کمیسیون درصدی از مبلغ کل معامله است و باز هم از هر یک از خریدار و فروشنده جداگانه دریافت میشود. در تعرفهٔ پیش‌فرض ابزار، سهم هر طرف ۰٫۲۵ درصد مبلغ معامله است. برای آپارتمانی ۱۰ میلیارد تومانی، این یعنی ۲۵ میلیون تومان از هر طرف و با مالیات ۱۰ درصد، ۲۷٫۵ میلیون تومان. جمع دریافتی مشاور از دو طرف ۵۵ میلیون تومان است. برای ملک ۳ میلیاردی سهم هر طرف با مالیات ۸٫۲۵ میلیون و برای ملک ۲۰ میلیاردی ۵۵ میلیون تومان است. در برخی شهرها تعرفهٔ خرید و فروش پلکانی است؛ یعنی برای بخش‌های بالاتر مبلغ معامله، درصد کمتری اعمال میشود. اگر شهر شما چنین تعرفه‌ای دارد، نرخ را بر اساس میانگین وزنی پله‌ها وارد کنید یا عدد مشاور را با جدول رسمی تطبیق دهید.
مبلغی که مبنای کمیسیون خرید و فروش است، قیمت واقعی معامله است که در مبایعه‌نامه نوشته میشود، نه ارزش معاملاتی یا قیمت منطقه‌ای که برای مالیات نقل و انتقال استفاده میشود. به همین دلیل نوشتن قیمت کمتر از واقع در قرارداد برای کم کردن کمیسیون، علاوه بر اینکه خلاف واقع است، در صورت بروز اختلاف یا فسخ قرارداد میتواند به ضرر خود طرفین تمام شود.
کمیسیون را چه کسی میدهد؟
پاسخ کوتاه این است که هر دو طرف، و هر کدام سهم برابر. در اجاره، موجر و مستأجر هر کدام کمیسیون جداگانه می‌پردازند و در خرید و فروش، خریدار و فروشنده. گاهی در بازارهای پرتقاضا صاحبخانه از مستأجر می‌خواهد سهم او را هم بپردازد، یا فروشنده‌ای در بازار کساد کمیسیون خریدار را تقبل می‌کند تا معامله سریع‌تر انجام شود. این توافق‌ها بین طرفین مجاز است، اما بهتر است در متن قرارداد ثبت شوند تا بعدا اختلافی پیش نیاید. مشاور املاک هم نمی‌تواند کمیسیون یک طرف را بیشتر از تعرفه بگیرد تا کمیسیون طرف دیگر را کم کند.
زمان پرداخت کمیسیون معمولا لحظهٔ امضای قرارداد است. برخی مشاوران بخشی از آن را هنگام امضا و بقیه را هنگام تحویل ملک یا انتقال سند می‌گیرند. پیش از رفتن به جلسهٔ امضا، مبلغ کمیسیون را با ابزار حساب کنید و پول آن را آماده داشته باشید تا مجبور نشوید در لحظه با عددی غافلگیرکننده روبه‌رو شوید. رسید کمیسیون را هم بگیرید و نگه دارید؛ این رسید هم برای پیگیری اختلاف‌های احتمالی و هم برای اثبات هزینه‌ها در حساب‌وکتاب خانواده یا کسب‌وکار به کار می‌آید.
مالیات بر کمیسیون و هزینه‌های جانبی
خدمات مشاوران املاک مشمول مالیات بر ارزش افزوده است و مشاورانی که در این نظام ثبت‌نام کرده‌اند، مالیات را به کمیسیون اضافه میکنند. نرخ پیش‌فرض ابزار ۱۰ درصد است و میتوانید آن را با نرخ سال جاری تنظیم کنید. توجه کنید که مالیات فقط روی کمیسیون حساب میشود، نه روی مبلغ معامله یا اجاره. اگر فاکتوری دیدید که مالیات را روی مبلغی غیر از کمیسیون حساب کرده، توضیح بخواهید. برای اطلاعات بیشتر دربارهٔ این مالیات، محاسبه مالیات بر ارزش افزوده را ببینید.
علاوه بر کمیسیون، هزینه‌های دیگری هم ممکن است در جلسهٔ قرارداد مطرح شود. هزینهٔ دریافت کد رهگیری قرارداد معمولا جداگانه است و مبلغ آن در تعرفه آمده است. در خرید و فروش، هزینه‌های دفترخانه، مالیات نقل و انتقال و عوارض شهرداری هم وجود دارد که ربطی به مشاور املاک ندارد و در زمان انتقال سند پرداخت میشود. برای اینکه بودجهٔ کامل معامله را بدانید، این هزینه‌ها را هم جداگانه بپرسید.
کد رهگیری و ثبت قرارداد
قراردادهایی که در دفاتر مشاوران املاک بسته می‌شوند، باید در سامانهٔ رسمی ثبت شوند و کد رهگیری بگیرند. کد رهگیری نشان میدهد قرارداد در سامانهٔ رسمی ثبت شده و طرفین آن احراز هویت شده‌اند. این کد برای بسیاری از خدمات اداری، از وام ودیعهٔ مسکن تا ثبت نشانی در سامانه‌های دولتی، لازم است و در صورت بروز اختلاف، اثبات قرارداد را ساده‌تر می‌کند. در قوانین تازهٔ ساماندهی بازار مسکن و اجاره، ثبت قراردادها در سامانهٔ رسمی اهمیت بیشتری پیدا کرده است. اگر مشاوری بدون دادن کد رهگیری قرارداد می‌بندد یا کد را به بعد موکول می‌کند، پیش از پرداخت کمیسیون آن را درخواست کنید.
اگر قرارداد فسخ شود، کمیسیون چه میشود؟
این یکی از پرسش‌هایی است که معمولا وقتی مطرح میشود که دیر شده است. اینکه کمیسیون پس از فسخ یا اقالهٔ قرارداد برمی‌گردد یا نه، به علت فسخ و مقررات تعرفهٔ همان شهر بستگی دارد. در بیشتر موارد، اگر قرارداد به درستی بسته شده و بعد طرفین به توافق خودشان آن را به هم زده‌اند، مشاور کار خود را انجام داده و کمیسیون برنمی‌گردد. اما اگر فسخ به دلیل اشتباه یا کوتاهی مشاور، مثلا عدم استعلام درست وضعیت ملک، باشد، ممکن است حق بازگشت کمیسیون یا جبران خسارت وجود داشته باشد. پیش از امضا، این موضوع را از مشاور بپرسید و اگر توافق خاصی دارید، در قرارداد بنویسید.
مشاور املاک دارای مجوز و تشخیص مطالبهٔ بیش از تعرفه
تعرفهٔ کمیسیون سقف حق‌الزحمهٔ مشاوران املاک است و دریافت مبلغ بیشتر از آن تخلف محسوب میشود. مشاوران دارای مجوز معمولا تعرفهٔ مصوب را در محل کار خود نصب میکنند. اگر مشاور عددی بیشتر از نتیجهٔ ابزار درخواست کرد، از او بخواهید محاسبه را با تعرفه نشان دهد. ممکن است تعرفهٔ شهر شما با پیش‌فرض ابزار فرق داشته باشد که در این صورت عدد او درست است؛ اما اگر توضیح قانع‌کننده‌ای نبود، میتوانید به اتحادیهٔ مشاوران املاک شهر خود مراجعه کنید.
معامله از طریق افراد بدون مجوز شاید کمیسیون کمتری داشته باشد، اما خطرهای بزرگ‌تری دارد. قرارداد بدون کد رهگیری، احتمال کلاهبرداری با معاملهٔ همزمان یک ملک به چند نفر و نبود مرجع رسیدگی به شکایت، از جملهٔ این خطرهاست. در معاملات بزرگ، کمیسیون هزینهٔ کوچکی برای کاهش این خطرهاست. برای اطمینان از مجوز مشاور، تابلوی پروانهٔ کسب را در محل ببینید و نام و شمارهٔ پروانه را با اطلاعاتی که اتحادیه منتشر می‌کند تطبیق دهید. مشاور معتبر از نشان دادن تعرفه، پروانه و توضیح محاسبهٔ کمیسیون استقبال می‌کند و از پرسش‌های شما ناراحت نمی‌شود؛ اگر واکنش دیگری دیدید، همین واکنش خودش نشانه‌ای است که باید جدی بگیرید.
معاملهٔ مستقیم بدون مشاور
بسیاری از افراد امروز ملک را مستقیم از طریق سایت‌ها و اپلیکیشن‌های آگهی پیدا میکنند و ترجیح می‌دهند بدون پرداخت کمیسیون معامله کنند. این کار قانونی است، اما مسئولیت بررسی‌هایی که مشاور انجام می‌داد به خود شما منتقل میشود. باید هویت طرف مقابل، مالکیت ملک، نبود بازداشت یا رهن بانکی روی سند و وضعیت بدهی‌های ملک را خودتان بررسی کنید. قرارداد را هم میتوانید در دفاتر اسناد رسمی یا از طریق سامانه‌هایی که قرارداد را با کد رهگیری ثبت میکنند، تنظیم کنید. اگر با این بررسی‌ها آشنا نیستید، صرفه‌جویی در کمیسیون ممکن است به هزینه‌ای بسیار بزرگ‌تر تبدیل شود.
مثال کامل: یک خانواده در فصل جابه‌جایی
خانواده‌ای را در نظر بگیرید که قرارداد فعلی‌شان با ۳۰۰ میلیون رهن و ۸ میلیون اجاره رو به پایان است و خانهٔ جدیدی با ۴۰۰ میلیون رهن و ۱۲ میلیون اجاره پیدا کرده‌اند. اجارهٔ معادل خانهٔ جدید با نرخ ۳ درصد، ۲۴ میلیون تومان است و با تعرفهٔ یکچهارم، کمیسیون این خانواده ۶ میلیون تومان بهاضافهٔ ۶۰۰ هزار تومان مالیات میشود. اگر هزینهٔ کد رهگیری، اسباب‌کشی و نقاشی را هم اضافه کنند، جابه‌جایی احتمالا بیش از پانزده میلیون تومان هزینهٔ یک‌باره دارد. این عدد را باید کنار تفاوت اجارهٔ دو خانه گذاشت. اجارهٔ معادل خانهٔ فعلی ۱۷ میلیون تومان است؛ یعنی خانهٔ جدید ماهی ۷ میلیون تومان گران‌تر است و هزینه‌های جابه‌جایی هم به آن اضافه میشود.
اگر صاحبخانهٔ فعلی برای تمدید، اجارهٔ معادل را مثلا به ۲۱ میلیون برساند، ماندن در همان خانه ماهی ۳ میلیون تومان ارزان‌تر از خانهٔ جدید است و هزینهٔ جابه‌جایی و کمیسیون هم پرداخت نمی‌شود. البته تصمیم نهایی فقط با عدد گرفته نمی‌شود؛ متراژ بیشتر، محلهٔ بهتر یا نزدیکی به مدرسهٔ بچه‌ها ممکن است ارزش این تفاوت را داشته باشد. اما دیدن عدد کامل، شامل کمیسیون، کمک می‌کند تصمیم آگاهانه‌تری بگیرید و در مذاکره با صاحبخانهٔ فعلی هم دست پرتری داشته باشید.
کمیسیون در تمدید، پیش‌فروش و ملک تجاری
در تمدید قرارداد اجاره بدون جابه‌جایی، اگر طرفین بدون مراجعه به مشاور قرارداد جدید را تنظیم کنند، کمیسیونی پرداخت نمی‌شود؛ اما اگر برای تنظیم قرارداد و گرفتن کد رهگیری به همان مشاور مراجعه کنند، حق‌الزحمهٔ تمدید معمولا بر اساس تعرفه و گاهی کمتر از قرارداد اولیه است. پیش از مراجعه، مبلغ را بپرسید. در معاملات پیش‌فروش و قراردادهای مشارکت در ساخت، تعرفه‌ها معمولا قواعد ویژه‌ای دارند و مبنای محاسبه ممکن است با خرید و فروش عادی فرق کند؛ در این معاملات که مبالغ بسیار بزرگ است، تعرفهٔ مکتوب را از مشاور بخواهید.
برای املاک تجاری و اداری هم همان منطق کلی برقرار است، اما تعرفهٔ برخی شهرها برای این ملک‌ها سهم متفاوتی در نظر گرفته است. در اجارهٔ مغازه، اگر قرارداد شامل سرقفلی باشد، کمیسیون سرقفلی جداگانه و بر اساس مبلغ آن محاسبه میشود. در هر حالتی که تعرفه برایتان روشن نیست، نرخ‌های ابزار را مطابق تعرفهٔ اعلامی مشاور تنظیم کنید تا دست‌کم از درستی محاسبه مطمئن شوید.
کمیسیون را در بودجهٔ جابه‌جایی ببینید
برای مستأجرانی که هر یکی دو سال خانه عوض میکنند، کمیسیون بخشی از هزینهٔ ثابت جابه‌جایی است، کنار هزینهٔ اسباب‌کشی و نقاشی و تعمیرات کوچک. اگر قرارداد فعلی‌تان را بدون جابه‌جایی تمدید کنید، در بسیاری از موارد کمیسیون جدیدی پرداخت نمی‌شود یا کمتر است؛ این صرفه‌جویی را هنگام مقایسهٔ خانهٔ فعلی با گزینه‌های جدید در نظر بگیرید. برای ارزیابی اینکه اجارهٔ خانهٔ جدید با ارزش ملک تناسب دارد، برآورد اجاره از قیمت ملک را ببینید و اگر برای رهن بیشتر وام می‌گیرید، قسط آن را با محاسبه اقساط وام حساب کنید. برای حساب‌های درصدی سریع، محاسبه درصد کمک می‌کند. برای بقیهٔ محاسبه‌های اجاره، وام و مالیات هم صفحهٔ محاسبه‌گرهای مالی و بانکی را ببینید.
آخرین بازبینی محتوا: · تیم تحریریه ابزار جیبی